IMMOBILIER CLASSIQUE
L'investissement locatif s'effectue sans incitation fiscale.
Il peut être fait dans l'ancien ou dans le neuf.
Pour une bonne rentabilité, il faut acheter un logement à rénover, bien situé, dans un bon quartier, et un bel immeuble.
Les travaux et les intérêts d'emprunts ainsi que les autres frais, taxes foncières, assurances, frais de gestion,… Sont déductibles des revenus fonciers.
Le but est de couvrir les loyers par les frais afin de ne pas payer d'impôts sur les revenus fonciers, et même mieux, si le coût des travaux est supérieur au loyer, il est possible d'imputer le déficit à hauteur de 10.700 € sur les autres revenus.
Dans l'immobilier neuf, les frais d'acquisition sont réduits. Pas de travaux à prévoir.
Il convient de chercher une rentabilité correcte, mais l'incitation fiscale n'est donnée que sous certaines conditions, comme nous le préciserons ci-après.
IMMOBILIER DE
DÉFISCALISATION
IMMOBILIER BORLOO
Le dispositif Borloo accorde aux acquéreurs de logements neufs des avantages plus importants que ceux du « Robien », à condition de louer moins cher les logements aux personnes sous condition de ressources.
Ce dispositif permet d'amortir le bien sur 15 ans maximum :
- 6% pendant 7 ans, 4% pendant 2 ans, 2.5% pendant 6 ans
- Location du bien pendant 15 ans à usage d'habitation principale.
- Déduction des frais réels.
- Déduction de spécifique de 30% sur les revenus locatifs.
- Déficit foncier imputable jusqu'à 10 700€.
- Plafond de ressources pour le locataire suivant qu'il soit célibataire, marié avec enfants ou sans et vivant en zone A, B, ou C.
- Loyers inférieurs de 20% par rapport au Robien suivant les zones :
Zone A : Paris, petite couronne et 2 ème couronne jusqu'aux limites de l'agglomération Parisienne; Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton); Genevois Français : 15.91 €/m2
Zone B1 : Agglomération de + de 250 000 hab ; grande couronne autour de Paris; quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, la Rochelle, St Malo) ; pourtour Côte d'Azur ; Départements d'outre-mer, Corse et Iles : 11.06€/m2
Zone B2 : Reste de la zone B , c'est-à-dire, autres agglomérations de + de 50 000 hab., autres zones Frontalières ou Littorales chères ; limites de l'IIe de France : 9.04€/m2
Zone C : Reste du territoire : 6.62€/m2
ROBIEN RECENTRE
Le Principe :
L'amortissement accéléré du logement. Concrètement, la déduction d'une partie du prix du bien de vos loyers. Vous créez ainsi un déficit foncier. Ces derniers viennent s'imputer sur votre revenu global, qui s'en trouve ainsi diminué. Vous payez moins d'impôts puisque vous déclarez moins au fisc.
- Déduction de vos loyers 6% par an du prix du logement pendant 7 ans.
- Puis 4% les deux années suivantes.
- Au total l'amortissement atteint 50% sur 9 ans maximum.
Logements concernés :
- Logements neufs achetés sur plan ou terminés.
- Biens anciens qui font l'objet d'une réhabilitation lourde.
- Locaux transformés en logement.
L'impact sur la fiscalité :
Les déficits fonciers sont imputables sur les revenus fonciers à hauteur de 10 700 € par an. Le solde ainsi que les intérêts d'emprunt, sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les conditions:
- Louer le logement vide, à usage de résidence principale du locataire.
- Respecter les plafonds de loyers.
NB : vous pouvez louer à l'un de vos ascendants ou descendants à condition de n'être pas rattachés au même foyer fiscal.
Zone A : Paris, petite couronne et 2 ème couronne jusqu'aux limites de l'agglomération Parisienne; Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton); Genevois Français : 20.45 €/m2
Zone B1 : Agglomération de + de 250 000 hab ; grande couronne autour de Paris; quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, la Rochelle, St Malo) ; pourtour Côte d'Azur ; Départements d'outre-mer, Corse et Iles : 14.21€/m
Zone B2 : Reste de la zone B , c'est-à-dire, autres agglomérations de + de 50 000 hab., autres zones Frontalières ou Littorales chères ; limites de l'IIe de France : 11.30€/m2
Zone C : Reste du territoire : 10.22€/m2
LOI DEMESSINE
Le principe est d'acquérir en pleine propriété un logement neuf ou assimilé dans une Résidence de Tourisme classée dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR).
Sont concernés les personnes physiques.
Le logement doit être loué nu pendant au moins 9 ans à un exploitant de Résidence de Tourisme dans le mois qui suit son achèvement ou son acquisition.
Caractéristiques de la défiscalisation :
Réduction d'impôts.
Calcul de l'amortissement : Réduction de 25 % du prix de revient pour les logements acquis ou achevés depuis le 01/01/2004 (HT si TVA récupérée). Limitée à 50 000€ pour un célibataire ou 100 000€ pour un couple marié pendant 6 ans au plus à raison de 1/6 ème maximum par an.
Avantage Fiscal :
Récupération possible de la TVA grevant l'acquisition sous réserve de conserver le bien pendant 20 ans.
Déduction forfaitaire de 6 % sur les loyers pendant la durée d'amortissement (14 % ensuite).
Déduction des intérêts d'emprunt et autres charges sur les revenus fonciers.
Report des déficits fonciers générés par les intérêts d'emprunt pendant 10 ans.
Objectif Patrimonial :
Prévoyance : le prêt est assuré en cas de décès ou d'invalidité.
Rentabilité et sécurité : le rendement est connu lors de l'acquisition. Un bail commercial est donné à l'exploitant qui vous garantit le versement d'un loyer garantit pendant 9 ans (Possible de renouveler).
Patrimoine et revenu : constitution d'un patrimoine destiné à se procurer des revenus lors de la retraite et d'être transmis à ses héritiers.
Trésorerie : la TVA récupérée est placée durant l'investissement et facilite la gestion de la trésorerie.
Avantage supplémentaire : Possibilité d'avoir un droit d'occupation de son bien.
LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL
Le principe est de louer un local meublé et équipé. Retirer moins de 23 000€ de revenus annuels de cette activité, et ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que LMP.
Les revenus sont imposables dans la catégorie des BIC, ou taxés au titre des micro-BIC sur 32% des loyers.
Sont concernés les personnes physiques imposables en France et Outre-Mer, ainsi que les SARL de famille, EURL et SNC.
Aucune obligation de durée.
Caractéristiques de la défiscalisation :
Déduction de toutes les charges des loyers. Les déficits sont imputables sur les seuls bénéfices, et sont reportables mais non imputables sur les autres revenus.
Amortissement de 100% du mobilier (5 à 7 ans) et de l'immobilier (hors terrain) entre 20 et 30 ans. Non imputables sur les autres revenus mais reportables sans limitation de durée et imputables sur les loyers.
Avantage Fiscal :
Récupération possible de la TVA grevant l'acquisition pour les logements loués par un bail commercial à un exploitant de résidence meublée d'habitation ou médicalisée.
Les plus-values relèvent du régime des plus-values privées si l'activité est exercée à titre non professionnelle.
Ce statut s'applique sur des biens neufs ou anciens, en cas de revente le nouveau propriétaire
bénéficiera des mêmes avantages.
Le report des amortissements permettent à l'investisseur d'échapper à toute fiscalité sur les revenus de sa location durant toute la durée de son prêt.
Objectif Patrimonial :
Prévoyance : le prêt est assuré en cas de décès ou d'invalidité.
Rentabilité et sécurité : le rendement est connu lors de l'acquisition. Un bail commercial est donné à l'exploitant qui vous garantit le versement d'un loyer garantit pendant 9 ans (Possible de renouveler). Patrimoine et revenu : possibilité de constitution d'un patrimoine destiné à se procurer des revenus non fiscalisés (différés d'amortissements) lors de la retraite.
Trésorerie : Constitution d'un compte courant d'associé.
LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL
Le principe est de louer un ou plusieurs locaux meublés et équipés.
Retirer au moins 23 000€ de revenus annuels de cette activité, ou au moins 50% des revenus globaux.
Etre inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que LMP.
Les revenus sont imposables dans la catégorie des BIC, ou taxés au titre des micro-BIC sur 32% des loyers.
Sont concernés les personnes physiques imposables en France et Outre-Mer, ainsi que les SARL de famille, EURL et SNC.
Aucune obligation de durée.
Tenir un registre d'assemblée en cas de constitution de société.
Caractéristiques de la défiscalisation :
Déduction de toutes les charges des loyers.
Les déficits provenant des intérêts d'emprunts et des travaux sont imputables le revenu global.
Amortissement de 100% du mobilier (5 à 7 ans) et de l'immobilier (hors terrain) entre 20 et 30 ans. Non imputables sur les autres revenus mais reportables sans limitation de durée et imputables sur les loyers.
Déduction des frais d'ingénierie et d'acquisition sur un an.
Avantage Fiscal :
- Récupération possible de la TVA en cas d'achat d'un logement neuf, mais réintégration au prorata temporis de détention si revente avant 20 ans.
- Exonération d'impôt sur la plus value si l'activité est exercée à titre professionnel depuis au moins 5 ans et sous réserve que les recettes annuelles ne dépassent pas 250 000€.
- Déduction des frais d'établissement sur la première année d'activité.
- Possibilité d'exonération de l'ISF sous certaines conditions.
- Bénéfice de régime de faveur de transmissions d'entreprises (différé de paiement pendant 5 ans, puis fractionnement sur 10 par échéances trimestrielles).
- Ce statut s'applique sur des biens neufs ou anciens, en cas de revente le nouveau propriétaire bénéficiera des mêmes avantages.
- Le report des amortissements permettent à l'investisseur d'échapper à toute fiscalité sur les revenus de sa location durant toute la durée de son prêt.
Objectif Patrimonial :
Prévoyance : le prêt est assuré en cas de décès ou d'invalidité.
Rentabilité et sécurité : le rendement est connu lors de l'acquisition. Un bail commercial est donné à l'exploitant qui vous garantit le versement d'un loyer garantit pendant 9 ans (Possible de renouveler).
Patrimoine et revenu : possibilité de constitution d'un patrimoine destiné à se procurer des revenus non fiscalisés (différés d'amortissements) lors de la retraite.
Trésorerie : Constitution d'un compte courant d'associé.
MONUMENTS HISTORIQUES - Une loi pour la sauvegarde du patrimoine national
Le principe est l'acquisition d'un immeuble classé Monument Historique pour l'essentiel ou inscrit à l'inventaire supplémentaire dans sa totalité.
Le régime fiscal en faveur des Monuments Historiques permet de capitaliser grâce à l'économie d' impôts réalisés.
Sont concernés les personnes physiques imposables en France et Outre-Mer fortement imposées et assujetties à l'ISF et qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, ...).
Caractéristiques de la défiscalisation :
Le statut dérogatoire accordé en faveur des Monuments Historiques encourage les investisseurs à acquérir ce type de bien, dans le but de le restaurer et de le louer en respectant certaines conditions. C'est un produit rare, de caractère, avec un montage extrêmement méticuleux et offrant de réelles garanties. Obligation de louer à un tiers pendant 3 ans.
Avantage Fiscal :
Déduction à 100% des travaux effectués, des intérêts d'emprunts pour travaux et ou pour l'acquisition du foncier, des frais d'hypothèque, …
Report du déficit foncier sur le revenu global sans limitation.
Vous pouvez exonérer ce bien des droits de succession et cela même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur.
Déficits pris en compte pour le plafonnement de l'ISF.
Objectif Patrimonial :
La constitution d'un patrimoine de qualité grâce à l'économie d'impôts réalisés.
LOI MALRAUX - L'investissement dans l'immobilier de prestige
La loi Malraux permet aux propriétaires d'immeubles classés et donnés en location de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d'emprunt. La loi Malraux (votée en 1962 et complétée en 1985 par une loi "aménagement") met en place un dispositif relatif à la conservation du patrimoine, dans des zones autour des monuments ou quartiers historiques, des sites ou espaces à protéger, à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques ou culturels.
Sont concernés les personnes physiques imposables en France et Outre-Mer qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS et principalement des SCI, ou SCPI.
Caractéristiques de la défiscalisation :
Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi Malraux s'accompagnent d'un régime fiscal favorable. En effet, le montant total des travaux réalisés est déductible du revenu global et permet de réaliser des économies d'impôts importantes.
Les biens immobiliers concernés sont des logements anciens situés dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (Z.P.P.A.U.P.) ou en secteurs sauvegardés.
Les secteurs sauvegardés ont pour objet de conjuguer les efforts de restauration immobilière et de mettre en place une protection à l'échelle d'un quartier dans le cadre du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (P.S.M.V.).
Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable. Il faut obligatoirement adhérer à une A.F.U.L (Association Foncière Urbaine Libre) et obtenir une A.S.T. (Autorisation Spéciale de Travaux) délivrée par la préfecture après avis de l'Architecte en chef des Bâtiments de France.
Les biens concernés doivent être loués dans les 12 mois suivant la fin des travaux. Les logements restaurés doivent être loués à usage d'habitation pendant une durée minimale de 6 ans.
Le calcul de la plus-value réalisée lors de la revente ne prend pas en compte le coût des travaux y compris après 6 ans. Afin de limiter la taxation, il sera souhaitable de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire : les plus-values immobilières bénéficiant d'un abattement de 5% par année de détention.
Avantage Fiscal :
Intérêts d'emprunts et des frais accessoires à un emprunt sont déductibles uniquement des loyers.
Le déficit foncier résultant des coûts liés aux travaux de restauration sont déductibles, sans limitation, du revenu global.
Objectif Patrimonial :
La constitution d'un patrimoine de qualité grâce à l'économie d'impôts réalisés.
NB : Il n'est pas possible d'opter pour le régime du micro-foncier.
LOI GIRARDIN
Le principe est d'acquérir un logement neuf ou assimilé ayant fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à la mairie de la commune après le 31 juillet 2003 dans les départements d'Outre-Mer : Réunion, Martinique, Guadeloupe, Tahiti.
Sont concernées les personnes physiques imposables domiciliées en France et en Outre-Mer.
Caractéristiques de la défiscalisation :
Biens destinés à la location non meublée affectée à l'usage d'habitation principale du locataire pour une durée minimum de 6 ans.
La location doit intervenir dans les 6 mois suivant l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Plafonnement des loyers. Déplafonnement des loyers à partir de la 6ème année.
Possibilité de passer en location saisonnière au terme de l'engagement de 6 ans. Déplafonnement de loyers possibles mais défiscalisation portée à 40 % (au lieu de 25 % précédemment en loi Paul).
Plafonnement des revenus des locataires.
Avantage Fiscal :
Réduction d'impôt de 10% par an du prix de revient de l'investissement pendant 5 ans, soit au total 50 % du montant de l'acquisition.
Réduction d'impôt dans la limite de 866€ HT par m2 de surface habitable.
Report des déficits fonciers générés par les intérêts d'emprunt pendant 10 ans.
Objectif Patrimonial :
La constitution d'un patrimoine immobilier dans les îles grâce à l'économie d'impôts réalisés.
SCPI ET OPCI
Société Civile de Placement Immobilier - Organisme de Placement Collectif Immobilier
Les SCPI et futur OPCI (juin 2007) sont des placements destinés à procurer des revenus réguliers sans la contrainte de la gestion.
Il existe des SCPI de rendement (rendement généralement élevé) et des SCPI de plus-value.
L'OPCI sera plus diversifié et liquide car l'obligation est de détenir 60% d'actifs immobiliers.
Les revenus servis par les SCPI sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers, soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Les revenus servis par les OPCI pourront être déclarés soit sous le régime des valeurs mobilières soit celui des revenus fonciers.
FCPI / FIP - Caractéristiques des fonds
FCPI : Fonds Communs de Placement pour l'Innovation
Les FCPI doivent respecter les règles suivantes et être constitués à hauteur de :
. 60 % de sociétés non côtées, situées en France ou dans l'Union Européenne, soumises à l'IS,et ayant consacré au cours des 3 derniers exercices au moins 1/3 de leur capital en recherche et développement.
. 40 % d' OPCVM côté sélectionné parmi les meilleurs gestionnaires.
FIP : Fonds d'Investissement de proximité
Les FCPI doivent respecter les règles suivantes et être constitués à hauteur de :
. 60 % des sociétés non côtées, situées dans des régions limitrophes.
. Financer le développement des PME françaises et encourager leur transmission.
Pour l'investisseur, le financement de ces opérations offrent un potentiel de rendement très attractif.
Avantage fiscal
. Réduction d'impôts égale à 25 % du montant des souscriptions, limité à :
Montant investi
FCPI + FIP
Déduction d'Impôts
Célibataire
maximum 24.000 €
6.000 €
Couple
Maximum 48.000 €
12.000 €
. A conserver 5 ans minimum.
. Exonération totale des plus-values après 5 ans.
PERP
Plan d'Epargne Retraite Populaire.
En effectuant des versements libres ou programmés sur un contrat, le PERP permet de se constituer un capital qui sera servi sous forme de rente viagère au moment de la retraite.
Aucun minimum exigible ou obligatoire annuellement. Mais impossible de reprendre sur son PERP avant la retraite sauf en cas d'invalidité, de fin de droits aux ASSEDICS ou de liquidation judiciaire.
Le PERP le plus fréquent ressemble à un contrat d'assurance vie multisupport avec un fonds en euros et des fonds en unités de comptes avec sécurisation progressive.
AVANTAGE FISCAL :
• Cotisations déductibles du revenu dans la limite de 10% et maximum de 24 154€ en 2006
• Toute cotisation non versée une année, peut être versée sur le compte dans les 3 ans qui suit.
• Le montant épargné échappe à l'ISF.
• La rente est imposée comme une pension.
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